De corporatiesector heeft in het tweede decennium van deze eeuw een behoorlijke wake-up call gehad met een aantal schandalen die de voorpagina’s ontsierden. In de tussentijd is er veel gebeurd. Een van de verworvenheden van de nieuwe Woningwet van 2015 was de verplichting voor corporaties van enige omvang om een internal audit functie te installeren. Hoewel de wet om onbegrijpelijke redenen de verwarrende term ‘controller’ gebruikte, is dat in de praktijk na een aanvankelijke zoektocht uitgekristalliseerd in een volwassen derdelijns audit rol, die intern of extern wordt ingevuld. Een goede stap om meer control te krijgen op de soms gevoelige processen bij een corporatie.
Een tweede in het oog springende maatregel is het verplicht stellen van een integriteitstoets van kopers van vastgoed dat door corporaties wordt verkocht. Naast het opvragen van een VOG, met een speciaal daarvoor ingericht profiel, gaan steeds meer corporaties ertoe over om wat meer diepgang te zoeken bij het onderzoek naar een kopende partij. Daarbij wordt onder meer gekeken naar financiële gegoedheid, reputatie, juridische risico’s en de moraliteit van achterliggende natuurlijke personen.
Dat zijn zinvolle stappen om de basishygiëne op orde te brengen. Wat er nu echter op de sector afkomt is van een andere orde. Naast de investeringen vanuit de corporaties zelf worden er vanuit Den Haag miljoenen beschikbaar gesteld om de ontwikkeling van nieuwe woningen te stimuleren. Als begin 2023 de verhuurderheffing vervalt, komen er in de corporatiesector meer middelen beschikbaar. In corporatieland is deze heffing maar al te vaak als argument naar voren gebracht als verklaring waarom de verduurzaming van het bezit achterloopt op planning. De verwachtingen zijn hoog gespannen dat ook daar nu eindelijk werk van worden gemaakt.
De grote vraag is op welke manier er bij woningcorporaties nu al wordt nagedacht om de aanzienlijke uitgaven in risicovolle nieuwbouw- en verduurzamingsprojecten in goede banen te leiden. Op welke manier wordt de relatie met externe partijen vormgegeven, hoe wordt de project-/budgetbeheersing ingericht, welke best en worst case scenario’s worden er gedefinieerd, en wat kunnen we nu al doen om de organisatie robuust en veerkrachtig te maken om mogelijke tegenslagen en onregelmatigheden te kunnen pareren?
Vanuit het DNA van de sector ligt het niet voor de hand dat deze onderwerpen hoog op de agenda staan. Primair gaat het erom dat er betaalbare woonruimte wordt gerealiseerd voor mensen met de laagste inkomens. Daarnaast wordt met de verduurzamingsopgave de maatschappelijke handschoen opgepakt voor urgente en belangrijke problematiek. En ik zou haast zeggen, dat is maar goed ook. Daarnaast is het op dit moment echter opvallend stil rond de vraag welke voorwaarden er gerealiseerd moeten zijn om deze opdrachten succesvol te volbrengen. Een van die voorwaarden is dat de lessen die in het verleden zijn getrokken worden toegepast op het beheersen van risico’s op onregelmatigheden, waaronder fraude. De historie wijst keer op keer uit dat waar grote geldstromen samengaan met niet goed beheerde projecten dergelijke risico’s zich onvermijdelijk manifesteren. Ik daag de sector uit om ook deze handschoen op te pakken en niet over zeven jaar weer de voorpagina’s te domineren met verhalen waarbij risico’s onderschat werden en negatieve scenario’s werden weggeredeneerd.
Neem voor meer informatie contact op met:
De taak van de interne auditfunctie (of ‘controlfunctie’) bij woningcorporaties bestaat grofweg uit 2 delen:
Bij het toetsen van de begroting zijn beide onderdelen van belang.
Hoewel de bespreking van de begroting in het vierde kwartaal plaatsvindt, is het proces voor het opstellen van de begroting al gestart in het voorjaar. Vaak begint dit met het vaststellen van een kadernotitie en gaan de verschillende afdelingen aan de hand daarvan aan de slag met de afdelingsbegroting. De begroting kan ook geheel vanuit de afdeling Financiën worden opgesteld waarbij de begroting van het afgelopen jaar wordt geëxtrapoleerd naar het komende jaar. Bij de toetsing beoordeelt de interne auditor de wijze waarop de begroting tot stand komt? Wat wil men volgend jaar van het ondernemingsplan bereiken? Hoe gaat men om met betaalbaarheid en leefbaarheid? Hoe staat het bezit er voor? Welke complexen moeten worden geschilderd en welke kunnen nog wel een jaartje wachten? Wat betekenen de plannen in financiële zin? En past dat binnen de financiële kaders. Zo niet, dan moeten plannen worden bijgesteld en opnieuw worden doorgerekend.
De begroting is misschien wel van grotere betekenis dan de jaarrekening. Het is van belang om vast te stellen dat de begroting voldoende onderbouwd is. De interne auditor kan op basis van het antwoord op de bovenstaande vragen en de onderliggende bewijsstukken, aangeven in welke mate het begrotingsproces in control is. Dit bepaalt de betrouwbaarheid van de begroting. Een begrotingsproces dat is gestoeld op niet-geverifieerde aannames, op kengetallen, op standaard onderhoudscycli en op geïndexeerde cijfers van vorig jaar kent risico’s. Uiteraard dient de interne auditor bestuur en toezichthouders hierop te wijzen en aan te geven wat dit betekent voor de financiën van de corporatie. Middels scenario-analyses is dit vaak reeds in kaart gebracht.
Een niet te onderschatten zorg is de haalbaarheid van plannen op het gebied van nieuwbouw, renovatie en verduurzaming. Er is een tekort aan woningen. Van corporaties wordt verwacht dat zij hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Echter, in het rapport ‘Opgaven en Middelen’ is inzichtelijk gemaakt dat corporaties onvoldoende middelen hebben om én de woningportefeuille te vergroten én woningen CO2-neutraal te maken én te zorgen voor goede betaalbaarheid van woningen voor de doelgroep. Dit beeld zien we terug in individuele begrotingen van corporaties die binnen enkele jaren tegen de grenzen van hun financiële mogelijkheden aanlopen. De ingerekende plannen hebben deels een voorwaardelijk karakter: indien de locaties beschikbaar zijn, dan realiseert de corporatie daar sociale huurwoningen. Dit is misschien wel de grootste onzekerheid in de begroting, waarmee het ook onzeker is dat corporaties tegen de grenzen van hun financiële mogelijkheden aan lopen. Het inrekenen van onzekere plannen kan zodoende een averechts effect hebben. In Den Haag zal gezegd worden dat corporaties veel beloven en alleen maar rijker worden, maar hun toezeggingen op het gebied van nieuwbouw niet nakomen.
Een oplossing kan zijn om een interne en een externe begroting te maken. Met de interne begroting wordt inzichtelijk gemaakt wat de financiële impact is van de ‘zachte’ plannen. In de externe begroting worden alleen de harde plannen opgenomen waarop de corporatie afgerekend mag worden.
Neem voor meer informatie contact op met:
Eerst zal er worden teruggekeken op het voorbeeld-auditplan dat begin december 2018 tijdens de CCC-bijeenkomst werd gepresenteerd. Welke resultaten leverde dat op? Vervolgens gaat Peter Hartog, manager vaktechniek van IIA Nederland in op de hot topics voor de audit van 2020.
CCC s is opgericht om controllers te helpen bij een professioneel, effectief en efficiënt intern beheersingssysteem om in voldoende mate in control te zijn. De CCC bijeenkomsten zijn bij uitstek interactief en de leden van CCC kunnen alle tot nu toe gemaakte presentaties toegezonden krijgen als ondersteuning bij hun werk.
Er bestaat EBBEN in de groep de behoefte om met elkaar de inhoud, de problemen en ‘how to’ van de In Control Statement (ICS) te verkennen.
EBBEN onderneemt direct actie die noodzakelijk is om u in staat te stellen uw ondernemingsactiviteiten op een verantwoorde manier voort te zetten.
Diversiteitsdynamiek
hoe voorkomt u als Raad van Toezicht / Raad van Commissarissen dat zaken worden gebagatelliseerd of worden opgeblazen, met name in gevallen waar een klokkenluider met ernstige beschuldigingen komt.
(meer…)
Interview met Cosmo Schuurmans
Cosmo geldt als een specialist op het adviesgebied voor WoCo’s (woningcorporaties). Hij vertelt over de ‘controlfunctie’ en de opzet van een Circle van en voor Controllers van corporaties, die voortaan onder de naam CCC verder het leven in zal gaan. Zoals bekend is sinds 2017 de ‘controlfunctie’ een verplichting voor woningcorporaties met minimaal 2.500 woningen.
(meer…)
Na een reeks incidenten in de woningcorporatiesector werd drie jaar geleden de Woningwet 2015 ingesteld. Die wet overlaadde de sector met controlemaatregelen en nieuwe instituties. (meer…)
